The Temporal Stability of Buyers’ Preferences for Property Localization on the Housing Market in Szczecin

Abstract

The housing market investors’ decisions are caused by their subjective expectations. These decisions are to do with financial resources, activity of local developers and buyers’ individual needs connected to the size of their household or their specific habits, as well as a sense of security and prestige of the neighborhood. The localization of a property is one of the most significant determinants of its price because of its spatial constancy. The attributes of a given residential area influence the value of properties and this phenomenon can be observed through intensity of transactions and transaction prices. On the other hand, the neighborhood’s influence changes over time. These changes are sometimes slow but could be very substantial. That is why buyers’ preferences can also change over time. The aim of this research is the analysis of the temporal stability of buyers’ localization preferences on the housing market in Szczecin. The fixed effects model, which allows for the comparison of changes in apartments’ prices in residential areas, has been applied. The data came from notarial deeds, from registers of real estate prices and values concerning transactions on the housing market in Szczecin.

Decyzje inwestorów na rynku mieszkaniowym są sumą ich subiektywnych oczekiwań. Wiążą się one z możliwościami finansowymi nabywców, modą na daną lokalizację, zakresem i aktywnością działań deweloperskich na danym terenie oraz indywidualnymi potrzebami uwarunkowanymi sytuacją rodzinną czy przyzwyczajeniami. Nie bez znaczenia są również: poczucie bezpieczeństwa, prestiżu mieszkania w danej dzielnicy oraz walory sąsiedztwa pozytywnie oddziałujące na komfort mieszkania w takim otoczeniu. Lokalizacja nieruchomości w przestrzeni jest jedną z najistotniejszych determinant jej wartości. Wzajemne oddziaływanie nieruchomości jest szczególnie widoczne w preferencjach nabywców na rynku, a w efekcie przekłada się na natężenie transakcji w atrakcyjnych lokalizacjach, a także na ich cenę transakcyjną. Z drugiej strony przestrzeń, a zatem i sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej ulega w czasie powolnym, jednak często istotnym przekształceniom. Dotychczasowe priorytety nabywców również ewoluują w czasie. Stąd celem artykułu jest zbadanie stabilności w czasie preferencji nabywców mieszkań w odniesieniu do wyboru lokalizacji w obrębie miasta. Do realizacji postawionego celu zaproponowano modele ze zmiennymi parametrami (fixed effects models). W artykule wykorzystano dane dotyczące sprzedaży mieszkań w Szczecinie zawarte w aktach notarialnych zgromadzonych w Rejestrze Cen i Wartości Urzędu Miasta w Szczecinie.